Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo
Tras la no convalidación por el Congreso de los Diputados del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, el pasado mes de diciembre; ha sido publicado en el BOE de fecha 5 de marzo de 2019 el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,que reforma, entre otras materias, la Ley de Arrendamientos Urbanos;si bien el mismo deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo de treinta días hábiles.
Algunas de las novedades más destacables de este Real Decreto que se encuentra en vigor desde el 6 de marzo, son las siguientes:
La ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos y de la prórroga tácita. Se pasa de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica. Se amplía la prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años.
Se amplía de uno a cuatro meses el plazo mínimo de preaviso de que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato, y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera resolver el contrato.
Se establece que para que sea operativa la denegación de la prórroga por causa de necesidad del arrendador o familiares en primer grado de consanguinidad, adopción o para su cónyuge en los casos de Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, que ésta debe haberse previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento, dado que en caso contrario, no operará la misma.
También deberá pactarse expresamente en el contrato el derecho a actualizar la renta, ya que de lo contrario, esta quedará congelada por toda la duración del contrato. No obstante, los incrementos de renta no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.
Se limitada a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, salvo que se trate de contratos de larga duración
Como novedad, se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán, en exclusiva, a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, no admitiéndose pacto en contrario; manteniéndose el criterio de libertad de pacto cuando el arrendador sea persona física.
Se excluyen de la Ley de Arrendamientos urbanos los alquileres turísticos al tratarse de una actividad económica.
Se modifica además la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto al procedimiento de desahucio de vivienda, estableciendo la obligación del Juzgado de informar de oficio a los Servicios Sociales en caso situación de vulnerabilidad del demandado, en cuyo caso se procederá a la suspensión temporal del procedimiento, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas, durante un plazo máximo de un mes o de tres cuando el demandante sea persona jurídica.
Por último, destacar que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación.
