La nueva Ley de la vivienda
En fecha 25 de mayo de 2023 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) núm. 124 la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.
La nueva Ley de Vivienda, busca proteger a los inquilinos vulnerables y regular el impago de alquileres, modificando la Ley 1/2000 del 7 de enero, de enjuiciamiento civil.
Incluye medidas para ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios, condiciones en caso de arrendamientos de vivienda por grandes tenedores y la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”.
Su objetivo principal es garantizar los derechos de los inquilinos en situación de vulnerabilidad, estableciendo normas para regular los desalojos.
•Entre sus novedades destaca que los grandes tenedores, es decir, aquella persona física o jurídica que sea titular o cotitular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, quedan obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
•Entre otras de las medidas aprobadas está el límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda. En ausencia de nuevo pacto entre las partes entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 el límite es del 2% como ya estaba previsto. Para el 2024 estará en el 3% y a partir de 2025 se contempla un sistema nuevo de actualización que no estará ligado al IPC y cuya realización se ha encargado al INE para antes del 31 de diciembre de 2024.
En el caso de grandes tenedores el precio del alquiler no podrá superar el índice de alquiler que cree cada Comunidad Autónoma (Índice de Contención de Precios).
Asimismo, para poder aumentar el precio del alquiler de un inmueble, los propietarios deberán notificarlo a los inquilinos con un mes de antelación antes de que se cumpla el primer año de contrato.
•El pago de la renta se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en
metálico y en la vivienda arrendada.
•Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento son a cargo del arrendador, no siendo válido el acuerdo en contrario.
• Para incentivar el alquiler de inmuebles de uso residencial que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150%.
•Cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
En los contratos de vivienda habitual en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria y obligatoria para el arrendador, el contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
El órgano competente para declarar una zona de mercado residencial tensionado es el que defina la legislación autonómica.
En las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas pueden ampliar la consideración de “grandes tenedores” a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
Si el inmueble arrendado no está en zona tensionada no existen límites en la fijación de la renta.
Según la nueva Ley de Vivienda, los propietarios que disminuyan el precio del alquiler en las áreas tensionadas y firmen nuevos contratos de arrendamiento a partir del 1 de enero de 2024, recibirán una reducción del 90% en el IRPF sobre el rendimiento neto. En caso de que se trate de una vivienda destinada al alquiler en una zona tensionada y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años, se permitirá una deducción del 70% sobre el rendimiento neto como parte de la incorporación al mercado
•Las demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos (apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC) sólo podrán admitirse en la medida en que se especifiquen las siguientes cuestiones:
1.Si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante
2. Si el arrendatario encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Para ello habrá que aportar un documento entregado por la Administración competente que especifique esta circunstancia, para lo cual deberá presentarle un escrito al ocupante de su inmueble donde conste que éste le autoriza a presentar esta solicitud de sus datos ante la Administración.
Este requisito no será preciso si se acude a la Administración para informar que se ha intentado obtener el consentimiento del ocupante para que le de autorización para pedir a la Administración si es o no vulnerable y éste no le autoriza. Se exigirá que se acompañe a la demanda de desahucio el documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses
3. Si el demandante es gran tenedor de vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
En el supuesto de que se cumplan estas tres circunstancias, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.
